부동산 시장의 상반된 시그널, 어떻게 해석해야 하나?
부동산 시세가 바닥을 다진 끝에 회복세로 접어든 것일까, 아니면 추가로 더 하락하는 것일까. 최근 부동산 관련 지표 및 통계들은 서로 상반된 시그널을 보이며 향후 전망을 어렵게 하고 있다. 일각에선 전국 ‘대장아파트’를 중심으로 거래가 살아나는 조짐이 감지된다. KB국민은행이 발표한 5월 ‘KB선도아파트50’ 지수는 전달 대비 0.1% 상승했다. 시가총액 기준 전국 상위 50개 단지의 가격 변동률을 수치화한 지표가 11개월 만에 소폭이나마 반등한 것이다.
반면, 전세시장 불안과 미분양 사태로 부동산시장 자체는 여전히 얼어붙은 상태다. 국토연구원이 발표한 1분기 전국 부동산시장 종합지수는 72.8로 지난해 4분기(61.5)에 이어 하강 국면이었다. 이 지수는 시장 소비심리와 주택 수급, 거시경제 등 변수를 0~200 값으로 산출한 것으로, 115 이상은 시장 활성화, 95 미만은 하강을 뜻한다.
“한 단어로 표현하기 어려운 시장”
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소 소장은 현 부동산시장을 어떻게 진단해야 하는지에 대해 얘기했다.
“말하자면 한 단어로 표현하기 어려운 시장이다. 이번 하락장에서 아파트 거래량을 기준으로 살펴보면 지난해 4분기가 최저점이었다. 서울 아파트 거래량이 적게는 600건, 많아봐야 700~800건이었다. 올해 1월부터 거래량이 조금씩 증가하기 시작해 4월 들어 3000건을 넘어섰다. 지난해보다 회복되긴 했으나 예년처럼 5000~1만 건은 거래돼야 정상적인 시장 상황이라고 볼 수 있다. 시장 심리가 본격적으로 회복됐다기보다 재산세 부과일인 6월 1일 이전에 급매물이 많이 나와 소진된 것으로 보인다. 급매물이 소진된 일부 지역에선 다소 오른 가격에 거래가 이뤄지고 있기도 하다.”
실수요자가 주목해야 하는 부동산 지표는 무엇인가
“일부 부동산 관련 지표는 실거래가가 아닌, 부동산공인중개사를 대상으로 한 리서치 결과를 반영한다. 실제 거래가 많이 이뤄지는 상황이라면 공인중개사도 사례 중심으로 상세히 응답할 수 있으나, 지금처럼 거래량이 적을 경우에는 답변 정확도가 떨어질 수 있다. 실거래가 많지 않은 지역의 통계는 쉽게 믿기 어려운 실정이다. 따라서 통계 및 지수는 참고만 하고, 실거래가 추이를 살펴볼 필요가 있다.”
지금 집을 사야 하나, 아니면 내년 이후로 판단을 유보해야 하나
“내 집 마련이 목적이라면 준비되는 대로 바로 사기를 권한다. 자신이 사고 싶은 매물을 확인하고 경제력을 체크해 가능한 시점에 사면 된다. 아파트 가격은 2021년 9~10월이 최고점이었고 현재까지 흐름에선 지난해 9~12월 저점을 찍었다. 2021년 고점 대비 지난해 하락폭이 큰 단지 가운데 올해 1월 반등한 곳을 눈여겨볼 필요가 있다.”
실수요자의 눈은 자연스레 분양시장으로 향한다. 지난해 상반기부터 전국에 미분양 주택이 속출했다. 올해 들어서도 미분양 물량은 위험선인 7만 채를 웃돌며 연내 10만 채를 돌파하는 것 아니냐는 우려가 나온다. 국토교통부 주택통계에 따르면 4월 전국 미분양 주택은 7만1365채로 전달 대비 1% 줄어 11개월 만에 감소세로 돌아섰다. 올해 초 분양 물량 자체가 크게 감소한 점을 감안하면 섣부른 낙관론은 이르다는 게 중론이다. 이런 상황에서 분양시장은 지역별, 단지별로 희비가 교차한다. 서울만 해도 최근 동대문구와 은평구 아파트 단지의 청약 경쟁률이 두 자릿수를 기록한 반면, 강서구와 강북구 아파트 단지는 한 자릿수라는 저조한 성적표를 받기도 했다. 입지만 놓고 보면 뚜렷하게 우열을 가리기 어려운데도 상반된 추이를 보인 것이다.
서울에서도 분양 결과에 희비가 엇갈리는 이유는 무엇인가
“확연히 다른 지역 간에는 입지 우열을 가리기가 용이하다. 그러나 서울은 특별히 입지가 나쁜 곳이 없다. 따라서 개별 단지의 상품경쟁력과 가격경쟁력을 체크해야 한다. 아파트의 경우 커뮤니티센터 등 부대시설을 잘 갖춘 대단지 가운데 가격경쟁력까지 갖춘 곳은 청약에 성공했다. 서울에서도 미분양 사태를 빚거나 인기가 낮은 곳은 아파트이면서도 각종 여건이 도시형생활주택, 오피스텔 등과 차별화가 안 되는 단지다.”
미분양 사태를 빚는 단지의 경우, 청약을 앞두고 어떤 대처를 해야 하나
“미분양 사태를 빚는 단지의 경우, 청약전에 대한 신중한 준비가 필요하다. 청약자는 단지의 위치, 아파트 규모, 가격 등에 대해 상세히 조사해야 한다. 또한, 개발자나 중개업자의 설명만 듣지 말고, 관련 뉴스나 지역 주민들의 의견도 참고해야 한다. 특히, 단지가 사업이 예정된 건설 영역이나 개발 계획이 있는 지역에 위치해 있다면, 이러한 정보를 미리 파악해두는 것이 중요하다.”
대한민국 부동산 시장의 향후 전망은 어떠한가
“국내 부동산 시장은 여전히 불안정한 상황이다. 부동산 시장은 대출 규제, 저금리, 인구 구조 변화 등 다양한 변수에 의해 영향을 받기 때문에, 향후 전망을 확실하게 예측하는 것은 어렵다. 그러나 현재의 경제 상황과 부동산 시장의 트렌드를 고려하면, 아파트 가격은 상승세가 둔화될 것으로 보이며, 신규 분양 아파트에 대한 수요는 계속해서 높을 것으로 예상된다. 또한, 실수요자를 위한 주택 공급 대책이 마련되면서 실수요자 중심의 시장으로 바뀔 가능성이 있다.”